Los expertos en vivienda precisaron que en medio de la desaceleración de la economía, el mercado de los arriendos aún no se ha visto afectado aspecto que se refleja en el PIB del segundo trimestre en donde se notó un incremento importante en la construcción de edificaciones y obras nuevas.

El Director del Centro de Estudios Urbanos de la Lonja de Bogotá, Javier Mejía, comentó en Diariolaeconomia.com, que el sector inmobiliario siguió creciendo a una tasa del tres por ciento, indicador que se ha venido presentando en los últimos años.

Destacó el comportamiento del crédito el cual mantiene una calidad hipotecaria sana que se mantiene en mínimos históricos que muestra una cartera vencida de buen manejo.

Agregó que para dicha del sector, las tasas de interés siguen en niveles bajos mientras que la demanda se mantiene fuerte.
“De momento hay un parte de tranquilidad en el sector inmobiliario y de la construcción, inclusive la tendencia de este año es que las valorizaciones del 15 o del 20 por ciento que ya no se presentan están bajando a tasas del 7 y del 8 por ciento anual las cuales no son lamentables teniendo en cuenta el escenario económico”, anotó el señor Mejía.

Explicó que las valorizaciones se dan por muchas razones, entre ellas porque Colombia aprendió de la crisis de 1999 cuando los precios de la vivienda cayeron de manera muy fuerte. Añadió que a partir de 2005 vino una recuperación que se dio porque el país aprendió a vender para construir y no construir para vender. La tendencia, dijo, fue de recuperación y de retorno en la confianza inversionista, pero no del gran crecimiento viendo cifras desde 1997 hasta la fecha en donde la tendencia es de recuperar terreno perdido.

Dijo que un factor determinante en el impulso de la vivienda fue el crecimiento de la clase media que en 10 años aumentó en más del 50 por ciento estimulando la demanda, haciendo que más personas que antes no tenían capacidad de comprar una vivienda, a la fecha lo puedan hacer.

El experto desestimó los análisis que apuntan a que Colombia retorne a la crisis de 1999 porque los escenarios son diferentes habida cuenta que en ese nefasto año el país contaba con un tipo de cambio muchos más rígido que hizo disminuir las reservas del Banco de la República. En este periodo, dijo, el tipo de cambio es flexible lo cual ha permitido amortiguar parte del golpe.

“En ese tiempo primero se construía y luego se comercializaba el inmueble, eso generó un enorme inventario y es por eso que hoy no se pega un ladrillo hasta que el proyecto no haya alcanzado el cierre financiero”, dijo el reconocido analista quien participará en el décimo gran salón inmobiliario que se llevará a cabo en Corferias entre el 24 y el 27 de septiembre. 

No escondió que hay un momento complicado hoy en materia económica, pero muy lejano de la pesadilla de 1999.

Colombia, indicó, hizo el curso muy rápido porque experimentó la crisis inmobiliaria antes que Estados Unidos y España y por ello en 2008 la crisis no se sintió en esta última coyuntura.

Consideró que la clave del éxito en la vivienda es que en Colombia por ley, se prohibió la libertad exagerada de créditos para vivienda en donde prácticamente con la cédula se desembolsaba un empréstito sin contar que las garantías que se pedían eran mínimas.

Se adolece de normas de juego

Para el analista económico, uno de los grandes problemas del negocio inmobiliario radica en la falta de reglas de juego las cuales no son claras. Estimo de suma urgencia frenar a toda costa los cambios normativos porque cada seis meses varían las condicione, es decir, cambian el proyecto por aspectos tales como alturas, las exigencias y la misma oferta de servicios públicos, porque un día se garantizan y al mes las autoridades dicen que no son posibles.

“Eso afecta considerablemente el sector de la construcción porque antes de pedir las licencias se requieren aspectos importantes para hacer los análisis de los proyectos, y si uno no sabe con qué norma cuenta o a qué atenerse pues la cosa se vuelve muy complicada y es muy difícil que una empresa haga inversión”, sostuvo.

La Lonja de Bogotá tiene conocimiento que hay empresas que han tenido que trabar hasta con tres normas porque quedan a la expectativa de cual se cae o cual queda vigente. Declaró que para que una empresa adelante un proyecto, primero tiene que mirar que el lote en cuestión sea rentable por las tres normas antes de empezar a invertirle dinero, porque súbitamente algo puede cambiar.

“Algunas constructoras en Bogotá se han encontrado con ese obstáculo y eso explica el boom de la construcción en otras ciudades en donde los mercados son mucho más atractivos”.

El Director del Centro de Estudios Urbanos de la Lonja de Bogotá, Javier Mejía, precisó que la dinámica de la construcción en la capital es tan grande que muchas empresas trazan proyectos sobre la base del riesgo, pero que finalmente logran el cierre financiero. Dijo que eso demuestra que en otro escenario contractual, la edificación capitalina pudo ser mucho más eficiente, amplia y próspera.

Bogotá, aseveró, necesita un marco ágil y estable que permita la revitalización del centro bogotano y eso demanda medidas de largo plazo, es decir de 40 o 50 años como en Europa no de unos días o unos meses.

Los arriendos no pueden crecer más del IPC

El analista dijo que los arriendos, para el caso de la vivienda, no pueden ir más allá del IPC anual, pero indicó que la valorización de los inmuebles es de libre mercado lo que ha hecho que la rentabilidad se haya reducido. Especificó que los inmuebles de lujo ofrecen rentabilidades del 0,4 o 0,5 por ciento mientras que en los estratos bajos, los arriendos, están más cerca del valor comercial del uno por ciento.

Sobre los inmuebles comerciales, expuso que la rentabilidad sigue siendo el común denominador. Ante la crisis de suelo que tiene la construcción, el experto dijo que la moda es comprar casas en sectores populares como Barrios Unidos en donde muchos inversionistas compran un inmueble para demolerlo y erigir un edificio de apartamentos.

En 2014 la construcción y actividad inmobiliaria representaron cerca del 12 por ciento del PIB nacional, haciendo la salvedad que la construcción se ubicó en más del tres por ciento mientras que el sector inmobiliario implicó más del ocho por ciento.

Sobre el lavado de dinero con compras de apartamentos de más de 1.000 millones de pesos, Mejía, anotó que no se puede generalizar la dinámica con el narcotráfico, empero reconoció que ese flagelo ha permeado toda la economía. “Si fuera por el tema del narcotráfico, en los 90 hubiésemos tenido medio país a más de esos 1.000 millones porque en ese momento el narco pesaba más que hoy en día”.

A la fecha en Bogotá el mayor crecimiento inmobiliario se da en el frente de oficinas en donde se impone la calle 26 con el gran eje, claro está que no se puede obviar el sector del Parque de la 93 o la calle 85. En vivienda de clase alta la demanda se da en Cabrera, Rosales y Chicó Alto así como algunos proyectos fuera de Bogotá.

En clase media la demanda se focaliza en lugares con fácil acceso a los puntos de trabajo como Salitre, Nicolás de Federmán y la Esmeralda. En estratos bajos la demanda se da a donde la oferta del suelo lo permita.